Hoe wordt de maximale hypotheek bepaald?

Tegenwoordig kan je online op veel platvormen een maximale hypotheek berekenen. Toch is het van belang je hier niet op blind te staren. Het is slechts een globale berekening.

Het is van groot belang dat een consument een hypotheek aan gaat die bij zijn/haar persoonlijke financiële situatie past. Je wilt immers niet in de betalingsproblemen komen. Daarnaast moet je je afvragen of je wel een maximale hypotheek wilt afsluiten, of dat je met het oog op de toekomst beter een lagere hypotheek kan aangaan. Wil je bijvoorbeeld minder gaan werken of denk je aan gezinsuitbreiding waardoor de kosten hoger worden?

De maximale hypotheek is altijd gelijk of lager dan de waarde van de woning. Daarnaast wordt berekend of de maximale hypotheek past bij jouw inkomen.

Welke invloeden spelen een rol bij het berekenen van de maximale hypotheek?

Het inkomen, eventueel lopende schulden, je leeftijd, duur van de rente (aftrek) en de hypotheek vorm zijn allemaal van invloed om een maximale hypotheek te berekenen.

Ook het doel is van belang. Zo wordt de maximale hypotheek lager als je het geld van de hypotheek niet besteed aan de eigen woning of de verbouwing van de eigen woning.

Hoewel het dus vaak simpel lijkt om een maximale hypotheek te berekenen via een universele tool, houden die vaak geen rekening met bovenstaande factoren. Je kan dus pas berekenen wat voor jou de maximale hypotheek is, als deze zaken goed zijn geïnventariseerd. Een professional kan je daarbij van dienst zijn. Voor een starter in loondienst pakt de universele tool of die van NHG vaak prima uit. Een doorstromer, zelfstandig ondernemer of een 57+ er is vaak beter af met een advies op maat.

Hoe kan je de maximale hypotheek positief beïnvloeden?

Het Nibud stelt jaarlijks de regels vast omtrent de berekening  van een maximale hypotheek. En ook de NHG speelt een rol. Valt je maximale hypotheek onder de grens van de NHG? Dan is er een lagere rente van toepassing, waardoor je soms net wat meer kan lenen.

Ook verduurzamen van de woning heeft een positieve invloed. Zo mag je tot € 9.000 meer lenen als je de woning gaat verduurzamen. Wel moet je dat geld dan ook daar aan uitgeven. Is bekend dat je binnen nu en 6 maanden in salaris gaat stijgen, ook dan zijn geldverstrekkers bereid daar rekening mee te houden. Dat is dus gunstig voor het bepalen van de maximale hypotheek.  En een veel gebruikte truc is spelen met de rente. Zet je de rente korter dan 10 jaar vast? Dan moet men toetsen op 5%. Dat is een hoger tarief dan de werkelijke rente. De rente iets langer vast zetten kan daardoor gunstig zijn voor de hoogte van de maximale hypotheek.

Wat dempt de hoogte van de maximale hypotheek?

Heb je na 2013 voor het eerst een hypotheek af gesloten, of een leningdeel erbij gesloten? Dan gelden daar vaak afwijkende regels voor. Valt deze in box 1, waardoor je recht hebt op rente aftrek? Dan dien je de actuele aflosstand te herfinancieren (of te verhuizen) en de looptijd is dan dus korter dan de gebruikelijke 30 jaar. De jaren die in mindering worden gebracht hebben een dempende invloed op je maximale leencapaciteit. Ook een hogere rente, of zekerheid dat je inkomen wordt verlaagd hebben een negatieve invloed.